Découvrez les différents prélèvements et avantages fiscaux applicables aux vendeurs et aux acheteurs lors d’une vente en viager.
Vendre en viager : les avantages sur votre imposition.
Concernant la vente en viager, il faut distinguer deux cas différents:
Dans le cas où c’est la résidence principale qui est vendue en viager, une exonération totale de la plus-value s’applique.
Dans le cas où la vente concerne une résidence secondaire, la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers s’applique. Elle est toutefois diminuée d’un abattement qui dépend du temps pendant lequel le bien a été détenu : en dessous de 6 années de détention, aucun abattement ne s’applique. Entre 6 et 22 ans de détention, le vendeur bénéficie d’un abattement sur l’impôt et sur les prélèvements sociaux de respectivement 6% et 1,65% de la valeur de la plus-value du bien. Pour 22 ans de détention s’applique une exonération de l’impôt et un abattement de 9% sur les prélèvements sociaux . Enfin, au delà de 30 années de détention, le vendeur bénéficie d’une exonération totale.
Concernant la rente viagère mensuelle, des avantages fiscaux sont applicables en fonction de l’âge du vendeur. La fraction imposable de la rente est de 50% si le vendeur a entre 50 et 59 ans, puis de 40% pour un vendeur entre 60 et 69 ans et enfin, elle tombe à 30% si le vendeur a plus de 69 ans. Le bouquet (somme de départ versée au vendeur) est quant à lui totalement défiscalisé.
Acheter en viager : deux cas distincts.
Dans le cas d’un achat en viager libre (le vendeur n’occupe pas le bien), la fiscalité applicable à l’acquéreur est similaire à celle d’un achat immobilier classique : il doit payer des frais de notaire sur la valeur du bien.
Dans le cas d’un achat en viager occupé (le vendeur conserve l’usage du bien jusqu’à son départ ou son décès), l’acheteur bénéficie d’une réduction conséquente des frais de notaire, car ceux ci seront calculés sur la valeur du bien à laquelle on a soustrait la valeur des droits d’usage et d’habitation (DUH) du vendeur. Autrement dit, la valeur fiscale assiette pour les frais de notaire ne prend alors en compte que le bouquet et la rente, obtenus par soustraction du DUH à la valeur du bien immobilier.
Enfin, la charge de la taxe foncière est librement établie entre les deux parties, mais il est plus courant que le vendeur en ait la charge, notamment dans le cadre d’un viager occupé.
Découvrez dans cet article pourquoi le viager est un marché dynamique et en croissance.
Le critère démographique et économique.
La situation démographique actuelle se caractérise par une augmentation du nombre de séniors et l’allongement de la durée de vie. On décompte actuellement 16 millions de retraités en France, dont 70% sont propriétaires.
Économiquement toutefois, la retraite moyenne s’élève à 1531€ (2024) : le revenu des seniors ne le permet pas de maintenir un niveau de vie équivalent à celui offert par leur ancien revenu d’activité.
Ces seniors sont donc de plus en plus nombreux à porter un intérêt au viager afin de s’assurer des revenus complémentaires et de profiter de leur retraite.
Le statut du viager : une image en évolution.
Si le viager endosse l’image d’un investissement immoral, la réalité de ce mode de vente est toute autre : le vendeur est en effet motivé par la volonté de vivre mieux, d’améliorer son quotidien en augmentant ses ressources afin de profiter de sa retraite et d’être acteur de son patrimoine de son vivant. L’investisseur en viager donne donc sens à cette volonté et permet au vendeur de réaliser son projet de vie.
De plus, l’idée selon laquelle le gain d’un investissement viager n’est possible qu’en cas de décès prématuré du vendeur est éloignée de la réalité : la rentabilité d’un investissement en viager ne repose pas uniquement sur la durée de vie du vendeur. En effet, l’acquéreur peut jouir du bien des lors que le vendeur le libère : il peut s’agir du décès du vendeur comme d’un déménagement ou d’un départ en maison de retraite. Aussi, l’évolution de la valeur du bien immobilier dans le temps constitue un facteur de potentielle rentabilité avantageux pour le vendeur qui l’a pris en compte avant d’investir.
Dès lors, on parle du viager comme d’un investissement ayant une véritable utilité sociale : l’investisseur met son épargne au service de la solidarité intergénérationnelle et du bien vieillir car il renforce le pouvoir d’achat du vendeur.
Le viager : un investissement serein qui attire.
Du coté des acheteurs, le viager présente de nombreux avantages qui le consacrent comme une alternative sûre aux placements actuels. En plus d’éviter tous les soucis liés à l’investissement locatif, il propose un rendement attractif et permet de se constituer un patrimoine immobilier dans le temps, et ce presque sans gestion.
Aussi, si le vendeur ne souhaite pas poursuivre le payement de la rente, il est toujours possible de revendre le viager à un nouvel acquéreur en limitant les frais, ce qui constitue une garantie supplémentaire.
Enfin, comme la rentabilité d’un investissement viager repose sur 3 aléas (durée de vie du vendeur, occupation du bien, évolution de la valeur du bien dans le temps), l’acheteur ayant réalisé une analyse sérieuse sur son opération s‘assure une rentabilité effective dans le temps car il est très peu probable que ces trois facteurs lui soient défavorables simultanément.
Découvrez les étapes essentielles pour vendre son bien en viager.
1- Étude du projet et estimation du bien.
Il s’agit ici d’analyser les besoins, les attentes et la situation du vendeur. Pour savoir s’il est pertinent pour vous de vendre en viager, vous pouvez lire notre article à ce sujet.
2-Mise en vente et recherche d’acheteurs avec garanties.
Lors de cette seconde étape sont définies les modalités de vente (viager libre ou occupé, calcul du prix et des rentes).
La recherche d’un acheteur ayant la capacité financière d’assumer cette opération débute également.
3-La rédaction d’un compromis de vente et sa signature par acte notarié.
Après avoir trouvé un acheteur sérieux, les différentes conditions et engagements des deux parties, rédigées sur un document signé chez le notaire, sont définies.
4-Vie du contrat viager.
Le contrat viager est un contrat à vie, qui prend fin au décès du vendeur. Il est donc nécessaire qu’il soit bien géré sur toute sa durée, à la fois sur les questions de rentes mais aussi sur les relations entre vendeurs et acheteurs autour des engagements pris lors de la signature.
Découvrez les profils et situations de vie où le viager est pertinent et intéressant.
Vendeurs : quand est-ce-que le choix du viager est-il opportun ?
Vendre son logement en viager occupé est particulièrement judicieux lorsque des conjoints habitent le bien. En effet, si l’un d’eux décède, une réversibilité de la rente à 100% est appliquée pour l’autre conjoint, c’est à dire qu’il continue de recevoir la rente complète bien qu’il soit seul à habiter le logement.
Si le logement est bien entretenu et qu’il est situé dans un secteur géographique attractif et dynamique, le nombre d’acquéreur sera plus important et le bien se vendra plus facilement.
De même, des avantages fiscaux sont appliqués sur la rente mensuelle versée par l’acheteur selon l’âge de celui qui la perçoit. Entre 50 et 59 ans, la fraction de rente imposable est de 50%, puis elle diminue à 40% entre 60 et 69 ans et enfin, elle tombe à 30% pour les plus de 69 ans.
Globalement, la vente en viager occupé est pertinente pour les propriétaires retraités souhaitant à la fois rester chez eux le plus longtemps possible, bénéficier de revenus complémentaires et profiter de leur retraite.
Acheteurs : quand est-ce-que le viager se révèle être un investissement intelligent ?
Acheter un bien en viager est une opportunité pour les particuliers propriétaires d’une résidence principale souhaitant réaliser un second investissement immobilier sûr : par ce biais, les acheteurs évitent les soucis liés à l’investissement locatif et sont plus serein, car ils peuvent également vendre le viager à un nouvel acquéreur si ils ne souhaitent plus poursuivre le payement de la rente.
L’achat d’un logement en viager est intéressant pour les particuliers souhaitant préparer leur retraite et se constituer un patrimoine immobilier.
La situation démographique actuelle se caractérisant par une augmentation du nombre de séniors et l’allongement de la durée de vie, le marché du viager est un créneau dynamique et en croissance dans lequel il est avantageux d’investir.
Découvrez dans cet article les mécanismes de base du viager.
Deux types de viager distincts : libre et occupé.
On parle de viager libre lorsque le bien n’est pas occupé par le vendeur. L’acquéreur paye une somme de départ (le bouquet) librement fixé par les parties et une rente mensuelle à vie définie selon l’âge du vendeur, tous deux équivalents à la valeur du bien sur le marché. Il dispose directement du bien pour l’habiter ou le louer.
On parle de viager occupé lorsque le vendeur conserve l’usage du bien jusqu’à son départ ou à son décès. L’acheteur paye un bouquet et une rente équivalents à la valeurs du bien à laquelle on a a soustrait la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH) du vendeur.
La vente en viager :profiter pleinement et sereinement de son patrimoine.
Vendre son logement en viager permet de percevoir une source de revenu complémentaire à vie tout en restant chez soi : en plus du bouquet de départ défiscalisé, le vendeur reçoit chaque mois de l’acheteur une rente à vie. Le vendeur peut ainsi profiter de sa retraite tout en conservant l’usage se son logement.
De plus, le vendeur bénéficie de garanties sûres : en cas de non payement de la rente, il peut de plein droit mettre un terme à la vente et conserver le bouquet et les rentes reçu en dédommagement.
L’achat en viager : un placement avantageux.
Acheter un logement en viager permet d’acquérir un bien en échelonnant les payements. L’acheteur se construit un patrimoine avec un minimum de gestion, en évitant les soucis liés à l’investissement locatif et anticipe ainsi sa retraite.
L’acheteur, dans le cas d’un viager occupé, bénéficie d’un abattement sur la valeur du bien, lié à la valeur du droit d’usage et d’habitation du vendeur, réduisant ainsi ses dépenses.
Si il ne souhaite plus poursuivre le payement de la rente, l’acheteur peut revendre son viager à un nouvel acquéreur, qui prendra la charge des rentes futures.
